Амнистия на самовольные постройки

Одной из причин принятия Закона о «дачной амнистии» явилась необходимость легализации самовольных построек, возведённых гражданами на принадлежащих им земельных участках без соответствующих разрешений и согласований. Закон предоставил возможность зарегистрировать право собственности на незаконно построенные или незаконно строящиеся объекты недвижимого имущества в упрощённом порядке.

В отличие от бессрочной амнистии на земельные участки амнистия на капитальные самовольные постройки ограничена определённым сроком. По новым правилам амнистия на незаконно построенные или незаконно строящиеся объекты индивидуального жилищного строительства прекращается 1 марта 2015 года.

Суть амнистии на самовольные постройки заключается в том, что для их легализации не требуется получения двух основных документов: разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

До принятия Закона о «дачной амнистии» право собственности на самовольную постройку могло быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находился земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, исключительно в судебном порядке. Внесённые в ст. 222 Гражданского кодекса РФ (самовольная постройка) изменения допустили в предусмотренных законом случаях возможность признания права собственности на самовольную постройку в ином (несудебном) установленном законом порядке. Вместе с этим исключена возможность судебного признания права собственности за лицами, осуществившими самовольную постройку на не принадлежащих им земельных участках, при условии предоставления в установленном порядке указанных земельных участков под возведённые постройки (вероятно, это сделано в целях предотвращения неконтролируемого самозахвата земли путём осуществления самовольного строительства и пресечения возможности легализовать указанные постройки в упрощённом порядке).

Особенности несудебного порядка признания права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества заключаются в нижеследующем.

I. Право собственности на самовольные постройки может быть зарегистрировано в отношении объектов недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которых в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство.

Так, согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, вступившего в силу 30 декабря 2004 года, выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других)

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом

5) в иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется

Закон о «дачной амнистии» придал ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ обратную силу, определив, что эти нормы применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса РФ.

По действующим правилам единственным документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества. Её форма установлена федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. После проведения государственной регистрации права собственности на самовольную постройку орган по государственной регистрации прав направляет копию декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, в организацию (орган) по учёту объектов недвижимого имущества в порядке, установленном Правительством РФ.

Названные нововведения следует считать одним из самых больших «плюсов» Закона о «дачной амнистии». Они позволяют действительно избавить собственников земельных участков от множества проблем, связанных с узакониванием самовольного строительства. Более подробно о том, какие преимущества в связи с этим приобретает коллективное ведение дачного хозяйства и садоводства (организация экологических поселений) узнайте из нашего учебного курса.

II. Право собственности на самовольные постройки может быть зарегистрировано в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемых или созданных на земельных участках, расположенных в границах населённого пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебных земельных участках).

В соответствии с действующим порядком до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учёта (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населённого пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершённого строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядок его оформления организацией (органом) по учёту объектов недвижимого имущества установлена федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

III. Для государственной регистрации права собственности на самовольную постройку в регистрирующие органы подаются:

1) документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимого имущества и содержащий его описание (декларация об объекте недвижимого имущества или технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства)

2) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка. Представление указанного документа не требуется, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в порядке «дачной амнистии» – ввиду презумпции права собственности титул прав собственника признаётся без правоустанавливающих документов

3) кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен созданный или создаваемый объект недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта указанного земельного участка не требуется в случае, если:

право собственности на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в порядке «дачной амнистии»

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка

для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством выдача разрешения на строительство

указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка

4) документ об уплате государственной пошлины

Следует отметить, что Закон о «дачной амнистии» незаслуженно обошёл вниманием возможность легализации самовольных построек, возведённых на земельных участках, предназначенных для огородничества, личного подсобного хозяйства (на полевых земельных участках) и для крестьянского (фермерского) хозяйства.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» огородные земельные участки могут предоставляться (приобретаться) с правом возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешённого использования земельного участка, определённого при зонировании территории.

Исходя из анализа п. 3 ст. 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве», на полевых земельных участках допускается строительство сооружений.

Согласно п. 2 ст. 11 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Антон Иваньков

Статья может свободно размещаться на других интернет-ресурсах только при условии указания авторства и ссылки на первоисточник:
Блог Института правоведения "Ра": http://www.institutra.ru/blog/zemlya/amnistiya-na-samovolnye-postrojki/ Автор: Максим Звягинцев

Отзывы и комментарии