Уточнение сведений о земельном участке и местоположении его границ

В соответствии с п. 4 ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация в порядке «дачной амнистии» права собственности гражданина на предоставленный ему земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка. Кроме того, отсутствие в кадастровом паспорте земельного участка, предоставленного в порядке «дачной амнистии», полных сведений о таком земельном участке, не может являться основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении данной государственной регистрации.

Таким образом, государственная регистрация возникновения права собственности на земельный участок, предоставленный в порядке «дачной амнистии», осуществляется в любом случае, даже если площадь земельного участка, указанная в кадастровом паспорте, больше (меньше) его площади, указанной в правоустанавливающем или правоудостоверяющем документе, либо если кадастровый паспорт вообще не содержит сведений о земельном участке в полном объёме.

В данном случае возникает необходимость уточнения площади и местоположения границ земельного участка в целях совпадения сведений о его площади, содержащихся в правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документах, с данными кадастрового паспорта такого земельного участка. Согласно п. 4 ст. 18 указанного Закона уточнённые данные об объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) без повторной регистрации на основании заявления правообладателя земельного участка и кадастрового паспорта этого земельного участка либо на основании сведений, представленных органом кадастрового учёта.

Вместе с тем для того, чтобы земельный участок был поставлен на кадастровый учёт в изменённых границах, необходимо внести соответствующие исправления в сведения Государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН). Такие исправления вносятся в порядке процедуры уточнения границ земельного участка.

В связи с изложенным необходимо различать две однородные по природе, но разные по значению процедуры: уточнение сведений о земельном участке как объекте недвижимости в порядке государственной регистрации прав и уточнение сведений о земельном участке в связи с изменением площади или описания местоположения его границ (уточнение границ земельного участка) в порядке кадастрового учёта соответствующих изменений.

I. Итак, в первом случае уточнение сведений о земельном участке как объекте недвижимости осуществляется регистрирующим органом без повторной регистрации права на основании представленного кадастрового паспорта земельного участка. При этом предполагается приоритет сведений, содержащихся в кадастровом паспорте земельного участка, перед сведениями, содержащимися в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах.

Уточнение данных о площади земельного участка и местоположении его границ, противоречащих сведениям, содержащимся в правоустанавливающих документах, влечёт изменение соответствующих записей ЕГРП. В соответствии с п. 8 ст. 12 во взаимосвязи со ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесение изменений в записи ЕГРП, не соответствующих правоустанавливающему документу, осуществляется в порядке исправления технической ошибки, допущенной при внесении записей в ЕГРП.

Налицо очередное противоречие норм. В каком порядке, и на основании каких документов должно осуществляться уточнение данных о площади земельного участка и местоположении его границ, содержащихся в ЕГРП? Путём исправления технической ошибки в записях ЕГРП или путём подачи заявления правообладателя или органа кадастрового учёта об уточнении сведений о земельном участке?

Представляется, что «исправление технических ошибок» и «подача заявления об уточнении сведений» являются двумя различными по своему характеру (не связанными между собой) процедурами. Указанный вывод основан на следующем:

1) пункт 4 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регламентирующий процедуру «подачи заявления об уточнении сведений» является специальной нормой по отношению к ст. 21 указанного Закона, регулирующей процедуру «исправления технических ошибок»

2) по смыслу ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» технические ошибки, допущенные при внесении записей в ЕГРП, должны исправляться на основании правоустанавливающих документов, которые имеют приоритет перед записями в ЕГРП (иное выходило бы за пределы полномочий регистрирующих органов). В свою очередь уточнение сведений о земельном участке, содержащихся в ЕГРП, осуществляется на основании заявления правообладателя и кадастрового паспорта земельного участка или сведений ГКН, предоставляемых органом кадастрового учёта. При этом указанные сведения имеют приоритет перед правоустанавливающими документами

3) исходя из самого названия «исправление технических ошибок», следует, что в порядке указанной процедуры могут устраняться какие-либо неточности, допущенные по вине должностных лиц регистрирующих органов. Так, согласно п. 70 приказа Минюста РФ от 1 июля 2002 года № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» технические ошибки могут быть, в частности, связаны с тем, что:

а) в ЕГРП, в свидетельстве о государственной регистрации права, в штампе регистрационной надписи на документе неверно указан номер государственной регистрации права, сделки

б) в штампе регистрационной надписи на документе неверно указаны реквизиты свидетельства о государственной регистрации права, дата и номер государственной регистрации сделки

в) сведения, внесённые в ЕГРП и, соответственно, в свидетельство о государственной регистрации права, не соответствуют аналогичным сведениям в правоустанавливающем документе, который имеет приоритет перед записями ЕГРП, например, допущена описка в написании фамилии, имени, отчества правообладателя, в указании реквизитов правоустанавливающего документа

На основании изложенного стоит не согласиться с мнением ряда специалистов, утверждающих, что уточнение данных о площади земельного участка и местоположении его границ осуществляется в порядке исправления технических ошибок, допущенных в записях ЕГРП[1].

Кроме того, согласно п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждённых постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219 в ЕГРП вносятся сведения, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение площади объекта в связи с её уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

Таким образом, в действующем законодательстве существует коллизия норм, результатом которой является противоречие п. 4 ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вводящего обязательность государственной регистрации прав в случае, если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах, не соответствуют данным кадастрового паспорта земельного участка, и п. 4 его ст. 18, предусматривающего возможность уточнения данных о площади земельного участка без проведения государственной регистрации прав.

В связи с этим законодателю следует конкретизировать, в каких случаях при уточнении площади и местоположения границ земельного участка необходимо проводить государственную регистрацию прав, а в каких стоит ограничиться лишь внесением в ЕГРП соответствующих уточнений без проведения государственной регистрации прав.

II. Во втором случае уточнение данных о площади земельного участка и местоположении его границ осуществляется органами государственного кадастрового учёта на основании документов о межевании земельного участка, которым в данном случае предоставляется приоритет перед правоустанавливающими и (или) правоудостоверяющими документами на земельный участок. При этом площадь, на которую может быть увеличен земельный участок в соответствии с документами о межевании, не может быть больше, чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешённого использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ГКН. Говоря о предельном минимальном размере земельного участка, законодатель, вероятно, имел в виду положения ст. 33 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с письмом Росземкадастра от 15 августа 2002 года № ВК/392 межевание учтённых земельных участков предлагается проводить только с целью уточнения сведений Государственного земельного кадастра в случае противоречивости, недостаточности или отсутствия сведений, позволяющих однозначно определить земельный участок (положение его границ на местности) в качестве имущества, подлежащего передаче по сделке. При отказе правообладателя от уточнения этих сведений кадастровый паспорт земельного участка изготавливается на основании имеющихся документов. В этом случае в строке «16» кадастрового паспорта земельного участка делаются специальные записи, например: «Сведений Государственного земельного кадастра недостаточно для определения земельного участка в качестве имущества, подлежащего передаче»; «Площадь земельного участка ориентировочная, подлежит уточнению при межевании»; «Имеющиеся в Государственном земельном кадастре сведения не позволяют определённо установить земельный участок в качестве объекта аренды» и т.п. Решение о возможности регистрации прав на недвижимое имущество, границы которого не определены, или сделок, предмет которых неоднозначен, принимается регистрирующим органом.

Вообще, существование законодательно оправдываемых пределов расхождения между площадью земельного участка, установленной при межевании, и площадью, указанной в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах, и возможность их легализации вызывает большой вопрос. Если указанное расхождение происходит в пользу увеличения площади земельного участка, налицо нарушение прав собственников соседних (смежных) земельных участков, так как за счёт такого увеличения уменьшается площадь принадлежащих им земельных участков. Если расхождение происходит в сторону уменьшения площади земельного участка, налицо нарушение прав его собственника. К тому же, не вполне законным выглядит установление приоритета документов о межевании и кадастрового плана земельного участка перед правоустанавливающими документами. Такой приоритет ставит под сомнение незыблемость права собственности, игнорирует и подменяет волю собственника на распоряжение его имуществом. Только собственник уполномочен определять судьбу своего имущества, в том числе объёмы его отчуждения (в данном случае площадь земельного участка). В рассматриваемом случае можно говорить о законодательном закреплении возможности нарушения прав.

Максим Звягинцев

Ссылки:

1. См., например: Б. Уткин. Уточнение площади земельного участка // ЭЖ-Юрист. 2004. № 29.

Статья может свободно размещаться на других интернет-ресурсах только при условии указания авторства и ссылки на первоисточник:
http://www.institutra.ru/blog/gos-pravo-uprav/chto-estb-gosudarstvo/ Автор: Максим Звягинцев

Отзывы и комментарии